Как можно повысить ликвидность офиса

Рынок инвестиций в российскую коммерческую недвижимость находится на этапе бурного роста. Появилось много так называемых институциональных инвесторов, которые рассматривают вложения в недвижимость как финансовую операцию, с четкой ориентацией на прибыль, формируемую на базе арендной ставки.

Проблема том, что и в России, и в Европе цены на вторичном рынке высококлассной коммерческой недвижимости настолько высоки, что прогнозируемый ежегодный двадцатипроцентный доход от эксплуатации приобретенных офисных центров инвестор не получает и вынужден довольствоваться 9%, а иногда 8%, 7%, а то и 6% годовых. Мы считаем, что лучший выход из подобной ситуации - покупка более дешевых объектов с последующим повышением их классности и доходности.

Дорогостоящая полная реконструкция в этом случае совсем не обязательна. Среди основных альтернативных приемов можно выделить несколько.

Технические усовершенствования.

Связанные с ними работы не должны длиться дольше 6 месяцев и требовать полного вывода арендаторов из здания. Это касается в первую очередь модернизации инженерии - замены или усовершенствования устаревших систем. В современных условиях ведения бизнеса стоит обращать внимание и на телекоммуникационные системы, наличие которых дает инвестору или собственнику дополнительные возможности повысить доходность. К числу качественных улучшений объекта относится также создание внутри него "amenities" - это французское слово обозначает инфраструктуру питания и досуга (кафе, столовые, фитнес-центр для сотрудников, и т.д.). Весьма эффективно и простое увеличение количества сдаваемых в аренду квадратных метров путем перепланировки помещений без затрагивания несущих капитальных стен. Для повышения престижности объекта имеет смысл уделить внимание и внешнему виду здания. Cоздание гармоничной входной композиции и облицовка вестибюля позволят улучшить визуальные характеристики здания без серьезных затрат. Очень важно также спланировать и улучшить условия парковки, благоустроить и озеленить территорию, провести качественное освещение

Создание престижного пула арендаторов.

Иногда привлекательность объектов стоит отдать на откуп брокеров или по-другому - "специалистов по операциям с недвижимостью". С помощью привлечения известных арендаторов с хорошей репутацией, тем более на достаточно долгие сроки, можно добиться отличных результатов. "Престижное соседство" - это серьезный аргумент для общего повышения арендных ставок.

Рыночные инструменты.

Этот способ стоит использовать, если вместе со зданием его новому владельцу "по наследству" достались старожилы-арендаторы, которые заключали долгосрочные договора несколько лет назад и все еще платят по первоначальным ставкам. Естественно, условия аренды нужно пересмотреть условия с точки зрения рынка.

В результате, приобретая объект классом ниже по приемлемой цене, можно, проделав ряд изменений, повысить классность самого объекта, его арендные ставки и доходность.

В качестве примера, приведу проект, который сопровождали наши брокеры: перепрофилирование административно производственно складского здания неподалеку от Савеловского вокзала (Сущевский вал, 9б стр. 1,) в бизнес-центр. Собственником была проведена перепланировка здания по принципу "свободного пространства", заменена инженерия. Усилиями брокеров были найдены такие арендаторы, которые согласились на предложение снимать офисы по одной ставке, а по окончании благоустройства пересмотреть ставку на более высокую. Свои обязательства сдержали обе стороны. В результате проведенной работы, нам удалось привлечь оставшихся арендаторов на объект по уже более высокой цене.

Что касается торговой недвижимости, то и здесь есть свои "приемы" повысить классность объекта. Количество столичных торговых центров, нуждающихся в таких изменениях, незначительное, так как рынок торговой недвижимости в России очень молодой - почти все сколько-нибудь значимые и крупные объекты были введены в последние пять лет и, большей частью, работают успешно. В то же время в российских регионах объектов, которые действительно хорошо бы "переделать", очень много. Отметим следующие возможные варианты нововведений.

· Полная или частичная замена пула арендаторов, с целью оптимизации расположения определенных типов арендаторов и брендов относительно друг друга;

· Поиск возможности увеличения показателя соотношения GLA (арендно-пригодная площади) и общей площади здания с целью увеличения валового арендного сбора;

· Организация качественного управления, оптимизация каналов и методов продвижения ТЦ;

· Изменение доли торговой составляющей в проекте;

· Оптимизация направления потоков посетителей внутри комплекса.

Все эти методы можно отнести к "косметическим" - затраты минимальны, комплекс не прекращает приносить доход от аренды помещений на период перемен.

Иногда приходится идти и на крайние меры, вплоть до полной смены сегмента коммерческой недвижимости, в котором "значится" здание. Бывают случаи, когда торговый объект по тем или иным обстоятельствам переходит в ту категорию, которую американские специалисты обозначили термином "dead mall" (ее характерные признаки - падение среднего оборота арендаторов с 1 кв.м. до критического уровня, низкий уровень посещаемости). В качестве примера могу привести бывший торговый центр "3D" в Москве. Сейчас он перепрофилирован в офисный комплекс. Основной причиной падения интереса к объекту как ТЦ стало открытие на небольшом расстоянии от него похожего центра "Город", отличающегося значительно большей торговой площадью и более сильным пулом арендаторов.