Аренда офисов дорожает

Бешеный спрос на офисы в Москве провоцирует рост арендных ставок. Эксперты считают, что до конца года аренда элитных площадей подорожает как минимум на 18%. Пика цены достигнут в 2010 году, после чего наступит либо перенасыщение рынка, либо его спад.

Москва бьет европейские рекорды по спросу на офисные площади. В первом квартале 2007 года общее количество арендованных и проданных офисов достигло 541 тыс. м2, что в 2,5 раза больше прошлогодних показателей, сообщают эксперты компании Jones Lang LaSalle. Белокаменную опередил только Париж: во французской столице бизнесмены оприходовали 645 тыс. м2 площадей.

В 2 раза вырос офисный рынок Москвы с 2005 года, утверждают эксперты компании "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN). По их данным, сегодня в столице около 2,5 млн м2 офисных площадей. Однако имеющееся предложение катастрофически не удовлетворяет спрос, который в этом году достиг 1,5 млн м2. "Доля свободных площадей в Москве одна из самых низких – 2,5%", – утверждают в компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Повышенное внимание к столичным офисам вызовет рост базовых арендных ставок. В 2007 году он составит как минимум 16% на помещения класса "А" и 8% – на класс "В", обещают эксперты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. По другим данным, аренда бизнес-центров элитных и не очень подорожает на 28% и 2% соответственно. При этом эксперты не говорят о коммунальных платежах, операционных и телекоммуникационных расходах.

Сегодня аренда 1 м2 в бизнес-центре класса "А" стоит от $900 в год, а в офисах класса "В" – $700.

Воспользоваться ситуацией спешат девелоперы-застройщики. В этом году они обещают возвести в Москве 2,5 млн м2 офисов, а к 2011 году – около 8 млн м2. Тогда и наступит насыщение рынка, считают в Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. Эксперты рассматривают два варианта развития событий. Рынок либо остановится, либо начнет падать. В любом случае, в 2010 году арендные ставки на коммерческую недвижимость Москвы достигнут психологического рубежа – $1100 за 1 м2 в год.

Как считается аренда

Расходы, связанные с арендой офисных помещений:

Базовая ставка аренды

Используется для расчета периодического платежа арендодателю за использование офисного помещения.

Измеряется обычно в долларах США, но ввиду длительного падения курса доллара, все чаще измеряется в евро или в рублях. Иногда для расчета используется условная единица, приравненная к фиксированному рублевому эквиваленту или усредненному курсу нескольких валют. Базовая ставка зависит от качества здания (его класс) и его месторасположения. Также принято ежегодно пересматривать (индексировать) базовую арендную ставку на 2-10%.

Величина индексации может зависеть от:

- единицы измерения базовой ставки;

- роста уровня средней базовой арендной ставки на офисные помещения;

- индекса потребительских цен.

Средняя величина зависит от множества факторов.